Consejos Inmobiliarios (I)

Bienvenidos a esta nueva sección del blog. Tal y como anunciábamos ayer Ascensión de Aynat está colaborando con Radio Cope Almería, contribuyendo con su experiencia y conocimientos a dar a conocer al gran público cómo funciona el sector inmobiliario. Además de su visión del mercado, también aporta consejos y recomendaciones para profesionales y/o interesados en este ámbito.

Almería y el sector inmobiliario

La situación del mercado inmobiliario actual continúa siendo desconcertante, más aún en Almería. Nuestra provincia, que pese a su enorme atractivo turístico y cultural sigue siendo una gran desconocida, es de hecho una de las zonas con mayor stock de viviendas disponibles de toda España. Con cerca de 16.000 viviendas en stock, hoy más que nunca, se necesita de un buen profesional para vender.

Con respecto a años anteriores a la crisis del sector inmobiliario y de la construcción, la situación ha cambiado drásticamente. Antes no resultaba raro poner en venta una vivienda y que fuese adquirida en poco tiempo, en la actualidad el cierre de una operación de compra-venta requiere de más tiempo, esfuerzo y atención por parte de las partes que intervienen.

Lo ideal es dejarse asesorar por un buen agente o asesor inmobiliario. Siempre es importante conocer referencias o una reputación que atestigüe su profesionalidad y calidad como agente. En la actualidad, debido a la poca regulación del sector y el afloramiento de negocios nuevos en el sector, hay que tener mucho cuidado con aquellos en los que depositas algo tan importante como es tu confianza y tu patrimonio.

La actividad del agente:

Lo más importante, hacer un estudio de mercado:

• Una valoración
• Calculo de gastos
• Cancelaciones de hipotecas
• Declaración de herederos
• Calculo de incremento o perdida de patrimonio

En definitiva, saber realmente que beneficio o pérdida supone si se vende hoy esa propiedad.

 

La captación de la vivienda y su comercialización paso a paso

• Visitar la vivienda.

Pedir documentación: copia de escritura, recibo de IBI, recibo comunidad, DNI y comprobación de titulares. Además se examinara con detalle el estado de la vivienda, calidades, terminaciones y cualquier aspecto destacable que pueda indicar su valor.

• Análisis de las necesidades de venta del propietario.

Nos ayuda a conocer los plazos y fecha máxima para realizar la venta.

Además es recomendable conocer todo lo bueno y malo de esa vivienda, para conocer bien la vecindad y el entorno.

Anotar todos y cada uno de los detalles de la entrevista es imprescindible: última reforma que se hubiese realizado, mejoras del edificio finalizadas y/o previstas, etc.

Pedir una copia del plano de la vivienda es un detalle a tener en cuenta, así como exigir el certificado de Eficiencia Energética. Que como hablamos en una entrada anterior se trata de un documento imprescindible en la actualidad.

• Valoración exhaustiva de la propiedad.

Ya en la oficina, hacemos una valoración ponderando los atributos y analizando las partes negativas, estudio de inmuebles similares a la venta en la zona. Y sobre todo en que precio se han vendido últimamente.

También se realiza un cálculo los gastos del vendedor, para explicar con todo detalle qué le supone la venta de su propiedad.

• Reunión con los clientes

El contacto con los potenciales vendedores es de suma importancia, por lo que se les cita y les entrega un dossier explicándoles nuestra forma de trabajar, quiénes somos y nuestra empresa.

Por último se les muestra cuáles son los criterios utilizados para determinar el mejor precio de venta  y los servicios que obtendrán al confiar en nuestro trabajo.

El precio lo determina:

• Las características de la vivienda
• El estado de conservación
• La localización
• La oferta y demanda en la zona

Lo principal es entender las necesidades del vendedor, y salir al mercado con el precio adecuado para él.

• Firma de los documentos de comercialización.

Una vez determinado el precio, se firma una autorización o mandato para su comercialización. Este debe ser firmado por todos los propietarios que aparecen en la escritura, o en su defecto tener una autorización expresa de los mismos.

Una cosa muy importante es dejar firmado también nuestro compromiso de servicio, donde aparecen todas las tareas y procedimientos que realizamos para nuestros clientes.

Por último se firma un documento para la entrega de llaves, puesto nunca nos quedamos con llaves que tengan copia otras inmobiliarias. Trabajar en exclusiva es una forma de lograr una mejora en los servicios prestados, así como llevar un control de quién y cuándo se realiza cada visita a la propiedad.

• Revisión de la propiedad.

Nuevamente habrá que acudir a la vivienda o local con el fin de repasar más exhaustivamente todas  las dependencias y poner la casa en escena y lograr su despersonalización (teniendo especial cuidado con fotos y/o recuerdos familiares). Para lograr un buen reportaje fotográfico tenemos accesorios con los que decorar la propiedad. A esta actividad se la conoce como Home Staging. Es muy importante tener la vivienda limpia y ordenada. Además se comprobarán las llaves, trucos para abrir, la ubicación de las entradas de suministros (agua, electricidad, gas, etc).

Por último, en esa visita, colocamos el cartel de venta.

Ya sólo quedará volver a la oficina, realizar la ficha de características, repasar nuestro material (fotografías, videos, etc) y empezar la comercialización.

• Comercialización

Este proceso también es complejo puesto que intentamos lograr la máxima difusión posible de la propiedad, para ello mandamos la información a nuestra base de datos de clientes demandantes, a otras inmobiliarias, portales inmobiliarios de Internet, vecinos de la zona. Antes de esto es imprescindible hacer un plan estratégico para cada una de las propiedades, ya que cada una requiere acciones diferentes por parte del agente.

 

El valor añadido que aporta cada negocio

Como valor añadido, en el caso de nuestra agencia, contamos con un departamento jurídico y fiscal, que nos prepara toda la documentación necesaria para que la transmisión sea lo más rápida y segura. Hoy para un particular puede ser complicado este tipo de procedimientos y por eso contamos en nuestro equipo con buenos profesionales, de los cuales estoy muy orgullosa.

Una vez que tenemos al posible comprador, nuestro cliente, no se tiene que preocupar de nada, ya que nosotros realizaremos la visita, informaremos detalladamente y prepararemos toda la documentación necesaria para el caso de que quieran hacer una reserva o pasar una oferta.

Como es lógico, el trabajo de un buen agente no termina ahí. Nuestro único fin es ayudar a los clientes (compradores y vendedores) y aconsejarles para lograr su plena satisfacción para eso el asesoramiento de estos es imprescindible. Es nuestro deber informarles acerca de: qué impuestos tienen que pagar, como Plusvalía que tiene un plazo de 30 días. Cómo darse de baja en los suministros (agua, electricidad, comunidad…) considerando que es una ayuda, tanto para el vendedor como para los nuevos propietarios, incluso en algunas ocasiones recomendamos otros servicios como mudanzas, albañiles, carpinteros, colegios cercanos y cualquier otro detalle que pueda ser relevante.

Ciertamente después de 15 años tenemos miles de anécdotas y momentos que contar acerca de nuestra profesión, pero lo imprescindible es comprender que la satisfacción que se obtiene al lograr un cliente contento es incalculable.

Hasta la próxima

Deseamos que hayáis disfrutado con la lectura del texto y os esperamos el próximo martes para continuar con el resto de consejos inmobiliarios. Os animamos a que participéis en esta entrada preguntando cualquier duda que tengáis, estaremos encantados de contestar. También os atenderemos en nuestra oficina, en Calle Maestro Padilla Nº3, junto a la Avenida de la Estación.