Volvemos una semana más con los consejos inmobiliarios de Ascensión de Aynat en su colaboración con Radio Cope Almería. Experiencia y conocimientos reunidos para explicar el funcionamiento del sector inmobiliario.
El alquiler con opción a compra
Como comentábamos en la entrada anterior (Consejos Inmobiliarios I) la situación actual ha dificultado la compraventa de inmuebles, debido principalmente a la dificultad para acceder al crédito. Esto ha propiciado que muchas personas se hayan inclinado por la opción del alquiler.
Además de esa opción existe la del alquiler con opción a compra, que es la que vamos a tratar en este artículo. Esta variante consiste en el arrendamiento de una vivienda con cierta previsión de que al finalizar el período acordado se realizará la compra del mismo. Esto es, se pagará una renta que luego se descontará (total o parcialmente) del precio final a pagar por el inmueble. Digamos que es un precontrato con unas condiciones y plazos con facultad exclusiva de decidir si se va a contrato de compraventa definitivo.
Si nos situamos en el contexto de España, el nuestro es un país tradicionalmente predispuesto a la compra, la tasa de alquiler es de un 19% frente al 30% ~ 35% de media en Europa dependiendo del país.
1 de cada 4 españoles se inclinan más por la compra por eso esta opción en corto plazo es una magnifica solución para aquellos que piensen que en corto plazo tendrán el dinero o le darán financiación.
¿Cuáles son las ventajas y desventajas de esta modalidad?
Para el arrendatario (inquilino) es beneficioso porque vive en una vivienda en la que, además, está invirtiendo para una posible compra.
Para el arrendador (propietario) es beneficioso porque obtiene unos ingresos derivados del alquiler y, además, existe un compromiso por parte del arrendatario para adquirir la vivienda. También hay que valorar que para un propietario es una alternativa interesante porque no tiene el inmueble desocupado, evitando posibles deterioros por desuso.
En cuanto al tema económico no tiene que ser la cuota más o menos alta que la de un alquiler normal, lo que si se diferencia es que hay que entregar una prima o un adelanto que siempre será superior a una fianza y que en el caso que no se decida por la compra se perderá.
Por eso nuestra recomendación es que es una solución magnifica cuando se sepa que en el plazo estipulado se llegará a buen fin, por ejemplo en el caso de alguien que está esperando vender su vivienda y le han dado un plazo o por ejemplo a una persona que pese a que en la actualidad no le financien, sepa que en un futuro próximo si tendrá esa posibilidad.
¿Cuáles son las características de este tipo de contrato?
Es un contrato atípico que no está contemplado por la ley y que no aparece expresamente en el Código Civil aunque está reconocido en la ley de Arrendamientos urbanos.
Es muy importante que estén todas las condiciones muy bien especificadas en el contrato como son plazos y precio. Puesto que su formalización vincularía a ambas partes.
Son dos contratos uno de alquiler y otro de compraventa.
- Contrato de alquiler:
- Plazo de alquiler.
- Plazo de ejercer el derecho a compra.
- Renta mensual.
- Gasto de comunidad, reformas realizadas, etc.
- Contrato de compraventa:
- La voluntad de la venta.
- Precio de la venta.
- Porcentaje que se va a descontar.
- Cantidad de prima o entrega a cuenta.
El inquilino podrá permanecer en la propiedad mientras dure el contrato, pero hay que tener en cuenta que la cantidad entregada y la del alquiler se perderán en el caso de que el arrendatario no quiera ejercer su derecho a compra. También si se retrasa en el pago de dos mensualidades se pierde ese derecho a compra. Aún así podrá seguir de alquiler si el propietario lo ve bien. Lo normal es hacer estos contratos para un plazo máximo de dos años, puesto que la volatilidad del mercado inmobiliario puede perjudicar a cualquiera de las partes si la fluctuación de precios es elevada.
¿Por qué se recomienda este tipo de contrato?
Hoy es una magnifica opción cuando las dos partes tienen todos los puntos bien estudiados y se espera que ambas partes cumplan con sus compromisos.
El cliente para evitar problemas debe de estar bien asesorado por un profesional inmobiliario. Esto es indispensable por las características especiales de este tipo de contratos y del valor cambiante de las propiedades. Cosa que se ve alterada por:
- Metros cuadrados de la vivienda.
- Localización.
- Antigüedad.
- Si está o no amueblada.
- Calificación del certificado de eficiencia energética.
- Si tiene o no el alta de suministros, como agua, luz o gas.
- Si tiene incluido gastos de comunidad o zonas comunes.
- Si tiene alguna carga.
- Los posibles arreglos de la propiedad que se hayan realizado.
- Las posibles mejoras del edificio.
Muy importante el asesoramiento fiscal y jurídico tanto para el inquilino como para el propietario y explicarle cuáles son sus obligaciones y ventajas. Es muy importante hacer muy bien el Contrato y esto normalmente no se puede hacer entre particulares. En nuestro caso contamos, en Keller Williams Almeria, con Abogados que son los que formalizan y preparan toda la documentación necesaria para su buen fin.
¿Conocen todos los Profesionales inmobiliarios la nueva reforma fiscal en materia de vivienda?. No todos, por eso hay que acudir a profesionales con experiencia que garanticen la calidad de sus servicios. Nosotros, por ejemplo, informamos al cliente e incluso si lo precisa le facilitamos por escrito toda la documentación legal relacionada por si quiere documentarse.
Hasta la próxima
Deseamos que hayáis disfrutado con la lectura del texto y os esperamos el próximo martes para continuar con el resto de consejos inmobiliarios. Os animamos a que participéis en esta entrada preguntando cualquier duda que tengáis, estaremos encantados de contestar. También os atenderemos en nuestra oficina, en Calle Maestro Padilla Nº3, junto a la Avenida de la Estación.